Acquistare una casa in Liguria – magari con vista mare è il sogno di molti. Ma prima di firmare il compromesso, c’è una domanda fondamentale da porsi:
Conviene comprarla come prima casa o come seconda casa?
La risposta non è scontata, soprattutto quando si tratta di immobili di lusso a Santa Margherita Ligure, Portofino o nelle località vicine. Le differenze fiscali tra le due opzioni possono essere significative e condizionare il ritorno dell’investimento.
In questo articolo analizziamo i vantaggi fiscali, i requisiti e le implicazioni pratiche delle due scelte.
🏡 Cosa si intende per “prima casa”?
Per legge, un’abitazione è considerata prima casa solo se:
* L’acquirente vi stabilisce la residenza entro 18 mesi dall’acquisto
* L’immobile si trova nel Comune dove si ha (o si trasferirà) la residenza
* Non si è già titolari di altri immobili acquistati con agevolazioni prima casa
✅ In questo caso, si accede a vantaggi fiscali significativi, ma solo per immobili non di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9 escluse).
🏖 E la seconda casa?
Qualsiasi immobile acquistato senza trasferimento di residenza o che non rispetta i requisiti sopra, viene automaticamente considerato seconda casa.
È il caso più frequente per chi compra in Riviera per uso vacanza, investimento o reddito da locazione.
📊 Confronto fiscale: prima casa vs seconda casa
Voce Prima casa Seconda casa
Imposta di registro (da privato) 2% su valore catastale 9% su valore catastale
IVA(da costruttore) 4% 10% o 22%
Imposta ipotecaria + catastale € 50 + € 50 € 50 + € 50
IMU annuale Esente (1 casa non di lusso) Obbligatoria
TASI / TARI Agevolata o esente Piena
❗ Le ville di lusso (categorie A/8 o A/9) non rientrano nelle agevolazioni prima casa, anche se si ha o si sposta la residenza.
📌 Quando conviene la prima casa?
Conviene optare per la prima casa se:
* L’immobile non è di lusso (es. A/2, A/3)
* Hai intenzione di trasferire la residenza a Santa Margherita o zone limitrofe
* Intendi vivere stabilmente nell’immobile
✅ Risparmierai sull’imposta di registro e sull’IMU, che può pesare per migliaia di euro all’anno.
💼 Quando scegliere la seconda casa?
Conviene la seconda casa se:
* L’immobile rientra in categoria di lusso (A/8, A/1, A/9)
* Vuoi utilizzarlo per vacanze, investimento o affitto
* Non hai intenzione di cambiare residenza
In questo caso, anche se pagherai IMU e imposte d’acquisto più alte, potrai:
* Dedurre spese dal reddito in caso di locazione
* Rientrare più facilmente nell’ottica investimento + rendita
🧾 E se acquisto con società?
Acquistare tramite società immobiliare o holding può offrire:
* Gestione più efficiente di affitti
* Ottimizzazione fiscale (soprattutto per stranieri o gruppi familiari)
* Possibilità di ammortamento e detrazione di costi
➡️ Soluzione da valutare con fiscalisti esperti, disponibile tramite Eluxhom.
📞 Vuoi capire qual è la scelta migliore per il tuo caso specifico?
Con Eluxhom puoi:
* Valutare insieme l’impatto fiscale prima vs seconda casa
* Ricevere consulenza personalizzata legale e fiscale
* Trovare l’immobile adatto ai tuoi obiettivi di vita o investimento