Sempre più investitori valutano l’acquisto di immobili in Italia – soprattutto case di lusso sulla Riviera Ligure – tramite una società anziché come persona fisica.
Ma è davvero conveniente? Quali sono i benefici concreti e i limiti da conoscere?
In questo articolo facciamo chiarezza su quando ha senso comprare una casa con una società e su come gestire al meglio l’operazione.
🧾 1. Chi può comprare casa tramite società?
Qualsiasi società può acquistare immobili in Italia, comprese:
* S.r.l. (società di capitali)
* Holding patrimoniali
* Società estere con stabile organizzazione
* Società immobiliari di gestione o investimento
✅ È una scelta frequente tra imprenditori, professionisti e famiglie che vogliono ottimizzare la fiscalità e strutturare il patrimonio in modo efficiente.
💼 2. Quando conviene acquistare tramite società
I vantaggi principali:
* Separazione patrimoniale (immobile non è intestato a persona fisica)
* Gestione ottimizzata dei costi: spese, manutenzioni e tasse deducibili
* Ammortamento dell’immobile (su base pluriennale)
* Maggiore flessibilità per affitto, sublocazione, valorizzazione
* Possibilità di cedere le quote invece dell’immobile (agevolazioni fiscali)
📈 Ideale per chi vuole:
* Affittare la casa e generare reddito regolare
* Gestire più immobili sotto un’unica struttura
* Trasmettere il patrimonio in modo più efficiente
🧾 3. Tassazione: cosa sapere
Se affitti la casa come società:
* Reddito soggetto a IRES (24%) + IRAP (3,9%)
* Puoi dedurre tutte le spese documentate: ristrutturazioni, arredi, consulenze, servizi
* Nessuna cedolare secca (riservata ai privati), ma maggiori possibilità di pianificazione fiscale
👉 In alcuni casi, conviene creare una società di gestione immobiliare dedicata, soprattutto per ville di alto valore.
⚖️ 4. Svantaggi e limiti
Comprare con società non è sempre vantaggioso, soprattutto se:
* L’immobile è destinato a uso personale o familiare
* Non si prevede una gestione attiva o affitto
* Il valore è troppo basso per giustificare i costi amministrativi
⚠️ Attenzione anche a:
* Costi di costituzione e gestione annua (bilancio, commercialista)
* Imposta di registro fissa al 9% (come seconda casa)
* Limitazioni nell’uso personale (se non prevista da statuto)
🧩 5. Quando ha davvero senso acquistare con società
✅ I casi in cui Eluxhom lo consiglia:
* Acquisto di una villa da affittare in alta stagione
* Acquisti multipli (es. 2+ immobili da gestire)
* Holding familiare per trasferimento generazionale
* Clienti stranieri che vogliono investire con struttura locale
* Operazioni immobiliari con ristrutturazione + rivendita
🧭 In sintesi
Acquisto con società Conviene se…
Vuoi affittare e generare reddito ✅
Hai altri immobili da gestire ✅
Vuoi ottimizzare la fiscalità ✅
Intendi usare l’immobile solo privatamente ❌ Meglio acquisto personale
📞 Vuoi valutare se acquistare tramite società è la scelta giusta per te?
Con Eluxhom ti affianchiamo in collaborazione con fiscalisti e notai esperti, per definire la soluzione più efficace in base ai tuoi obiettivi.
👉 Contattaci per una consulenza tecnico-fiscale riservata