Quando si decide di vendere una casa, fotografie, prezzo e pubblicazione dell’annuncio sono spesso le prime cose a cui si pensa.

C’è però un passaggio che dovrebbe venire ancora prima:

verificare la documentazione dell’immobile.

Scoprire un documento mancante o una situazione da approfondire quando è già arrivato un acquirente può rallentare la trattativa proprio nel momento più delicato.

Preparare la documentazione prima di iniziare la vendita permette invece di affrontare il percorso con maggiore consapevolezza.

Ma quali documenti servono per vendere casa?

Vediamo quelli che generalmente è opportuno avere a disposizione e quali verifiche possono rendersi necessarie in funzione della proprietà.

Nota: ogni immobile può presentare situazioni differenti. La documentazione necessaria deve essere verificata caso per caso con i professionisti coinvolti nella compravendita.

1. Atto di provenienza dell’immobile

Il primo documento da recuperare è quello che permette di ricostruire come il proprietario è entrato in possesso dell’immobile.

Può trattarsi, ad esempio, di:

• atto di compravendita;

• successione;

• donazione;

• altro titolo di provenienza.

È un documento fondamentale perché permette di identificare il titolo attraverso il quale la proprietà è stata acquisita.

2. Visura catastale

La visura catastale contiene alcune delle principali informazioni registrate al Catasto relative all’immobile, come identificativi catastali, categoria, consistenza e rendita.

È utile verificare che i dati siano corretti e coerenti con la situazione della proprietà.

3. Planimetria catastale

La planimetria catastale rappresenta graficamente la distribuzione dell’immobile.

Prima della vendita è opportuno confrontarla con lo stato effettivo della casa.

Nel corso degli anni possono infatti essere state effettuate modifiche interne e, prima di procedere con la compravendita, è importante verificare la situazione con un tecnico quando necessario.

Una planimetria non aggiornata non è un dettaglio da scoprire quando la trattativa è già avanzata.

4. Documentazione urbanistica ed edilizia

Catasto e situazione urbanistico-edilizia non sono la stessa cosa.

Per questo, soprattutto in presenza di immobili datati, ristrutturazioni o modifiche effettuate nel tempo, può essere necessario ricostruire i titoli edilizi e verificare la corrispondenza tra lo stato attuale della proprietà e quanto legittimamente autorizzato.

Questa è una delle ragioni per cui preparare la vendita in anticipo può evitare problemi successivi.

5. Attestato di Prestazione Energetica – APE

L’APE descrive le caratteristiche energetiche dell’immobile e attribuisce una classe energetica.

È uno dei documenti da considerare quando si prepara la commercializzazione di una proprietà e i relativi annunci devono riportare le informazioni energetiche previste dalla normativa applicabile.

È quindi opportuno verificare subito se l’attestato è disponibile e valido o se sia necessario predisporne uno nuovo.

6. Documenti relativi agli impianti

Se disponibili, è utile raccogliere anche la documentazione relativa agli impianti presenti nell’abitazione.

La situazione può cambiare molto in funzione dell’epoca di costruzione e degli interventi eseguiti nel tempo.

Anche in questo caso è preferibile sapere prima della trattativa quali documenti sono disponibili, anziché doverli cercare quando l’acquirente sta già effettuando le proprie verifiche.

7. Documentazione condominiale

Se si vende un appartamento all’interno di un condominio, è utile raccogliere anche le informazioni relative alla gestione condominiale.

Tra gli aspetti da verificare possono esserci:

• spese condominiali;

• eventuali arretrati;

• lavori deliberati;

• interventi straordinari;

• regolamento condominiale;

• informazioni richieste in vista della compravendita.

Per un potenziale acquirente conoscere l’eventuale presenza di importanti lavori straordinari può essere rilevante anche nella valutazione economica dell’acquisto.

8. Mutui, ipoteche e altri eventuali gravami

Se sull’immobile è presente un mutuo o emergono iscrizioni o altri gravami, è importante conoscere la situazione e stabilire con i professionisti coinvolti come verrà gestita nell’ambito della compravendita.

La presenza di un mutuo, ad esempio, non impedisce di per sé la vendita.

Ciò che conta è arrivare alla trattativa conoscendo già la situazione.

9. Successione o donazione: attenzione alla provenienza

Se la proprietà deriva da una successione o da una donazione possono essere necessari documenti e approfondimenti specifici.

Per questo l’atto di provenienza non dovrebbe essere considerato una semplice formalità.

Conoscere la storia giuridica della proprietà consente di individuare anticipatamente eventuali aspetti che richiedono attenzione.

10. Documenti del proprietario

Naturalmente sarà necessario avere a disposizione anche la documentazione personale dei soggetti coinvolti nella vendita.

La situazione cambia in funzione della titolarità dell’immobile e delle circostanze personali e patrimoniali.

Anche per questo motivo è importante che la documentazione venga verificata sul caso concreto.

Perché controllare i documenti prima di pubblicare l’annuncio?

Immaginiamo due situazioni.

Nella prima, la casa viene pubblicata immediatamente. Arriva un acquirente interessato, inizia la trattativa e soltanto successivamente emerge una questione documentale da risolvere.

Nella seconda, l’immobile viene analizzato prima della commercializzazione, vengono raccolti i documenti e gli eventuali approfondimenti vengono avviati in anticipo.

Nel secondo caso il proprietario arriva alla trattativa con una maggiore conoscenza della propria situazione.

Ed è proprio questo il punto:

preparare una casa alla vendita significa preparare anche la documentazione.

Un errore comune: “I documenti li recuperiamo quando troviamo l’acquirente”

Aspettare può sembrare più semplice.

Ma quando arriva una proposta interessante, il tempo diventa improvvisamente molto più importante.

L’acquirente potrebbe avere esigenze precise, potrebbe richiedere un finanziamento oppure potrebbe voler procedere rapidamente.

Trovarsi in quel momento a ricostruire la documentazione può creare rallentamenti evitabili.

Documentazione e valore dell’immobile sono collegati?

Non nel senso che avere una cartellina perfettamente ordinata faccia automaticamente aumentare il prezzo della casa.

Ma una proprietà preparata correttamente permette di affrontare la vendita con maggiore chiarezza.

Per un immobile di pregio, dove valori economici e complessità possono essere maggiori, questo aspetto assume ancora più importanza.

Il ruolo dell’agenzia immobiliare

Una buona agenzia immobiliare non dovrebbe occuparsi esclusivamente di fotografie, annunci e visite.

Prima della commercializzazione è importante comprendere anche quale documentazione è disponibile e quali aspetti richiedono eventuali approfondimenti da parte dei professionisti competenti.

Nell’articolo dedicato a come scegliere un’agenzia immobiliare a Santa Margherita Ligure abbiamo visto quanto sia importante valutare l’assistenza offerta durante l’intero percorso e non soltanto la pubblicazione dell’annuncio.

Prima i controlli, poi la strategia di vendita

La preparazione documentale fa quindi parte di una strategia più ampia.

Prima di presentare una casa al mercato è opportuno conoscere:

cosa stiamo vendendo,

a quale prezzo vogliamo posizionarla,

a chi vogliamo proporla,

come vogliamo presentarla,

e se disponiamo delle informazioni necessarie per affrontare serenamente una trattativa.

Eluxhom opera nel mercato immobiliare della Riviera Ligure con particolare attenzione alla gestione e alla valorizzazione degli immobili di pregio.

Puoi consultare gli immobili attualmente in vendita con Eluxhom per conoscere alcune delle proprietà gestite dall’agenzia.

Se invece stai pensando di vendere e vuoi iniziare a capire come preparare correttamente il tuo immobile alla commercializzazione, puoi contattare Eluxhom.

Una vendita ben preparata non comincia con l’annuncio. Comincia prima.

FAQ – Documenti per vendere casa

Quali documenti servono per vendere una casa?

La documentazione varia in funzione dell’immobile e della situazione specifica. Tra i documenti generalmente rilevanti rientrano titolo di provenienza, documentazione catastale, APE e documenti urbanistico-edilizi, oltre a eventuale documentazione condominiale e relativa agli impianti.

Posso mettere in vendita una casa senza avere tutti i documenti?

Prima di iniziare la commercializzazione è consigliabile verificare la documentazione disponibile e individuare eventuali elementi da integrare o approfondire.

Planimetria catastale e stato reale della casa devono coincidere?

Prima della compravendita è importante verificare la situazione catastale e urbanistico-edilizia dell’immobile. In presenza di differenze è opportuno rivolgersi a un tecnico abilitato per valutare il caso concreto.

L’APE serve per vendere casa?

L’attestazione energetica è rilevante nella commercializzazione e compravendita immobiliare secondo quanto previsto dalla normativa applicabile. È quindi opportuno verificarne disponibilità e validità prima della pubblicazione.

Cosa succede se la casa proviene da una successione o donazione?

Possono essere necessarie verifiche e documenti specifici. È consigliabile analizzare il titolo di provenienza con i professionisti coinvolti prima di procedere con la vendita.